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Hypothekarischer Referenzzins für Mieten unverändert - 1.5%


Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen bleibt auch nach dem 4. September 2018 unverändert auf dem Niveau von 1,5%. Damit ergibt sich kein aktueller Anpassungsbedarf in bestehenden Mietverhältnissen.

Der vom Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich publizierte hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen liegt auch am 3. September 2018 weiterhin bei 1,5%. Er verharrt seit dem 2. Juni 2017 auf diesem tiefen Niveau. Das langjährige Tiefzinsniveau hat zu einer Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt beigetragen, und zwar auch städtischen Gebieten:
- Gemäss letzter Erhebung des BFS (Strukturerhebung 2015) kostete eine Drei-Zimmer-Mietwohnung im Kt. Zürich im Durchschnitt 1'446.- Franken, im Kt. Basel 1'220.- Fr., im Kt. Bern 1'114.- Fr. und im Kt. St. Gallen sogar nur 1'108.- Fr. Im Schweizer Durchschnitt betrug der monatliche Mietzins für eine solche Wohnung 1'238.- Fr. Die Belastung der Haushaltseinkommen des Mittelstandes mit Wohnkosten ist seit Jahren stabil bei ca. 20%. Dies bestätigt auch eine jüngst vom Bund erstellte detaillierte Studie zur wirtschaftlichen Lage der Mittelschicht.
- Die Leerwohnungsquote hat sich 2017 weiter erhöht und ist mit 1,45% so hoch wie seit Ende der 90er Jahren nicht mehr. Am Stichtag waren 53’327 Mietwohnungen unbewohnt. Ein weiterer Anstieg der Leerwohnungen ist im laufenden Jahr zu erwarten. In einigen Regionen gibt es bereits zu viele Leerwohnungen. Damit kommen auch die Anfangsmietzinse in neuen Mietverträgen unter Druck

Kein aktueller Handlungsbedarf bei den Mietzinsen
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,5% basieren, besteht kein Handlungsbedarf.
Beruht der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz, gilt es, aufgrund der aktuellen Kostenstände einen Senkungsbedarf zu prüfen: Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) und wertvermehrende Investitionen geltend machen. Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz sodann nur, wenn aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter auch auf die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses berufen. In einem allfälligen Verfahren ist der zulässige Ertrag respektive die Üblichkeit des Mietzinses durch den Vermieter nachzuweisen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 3. September 2018

72‘000 leere Wohnungen – Platz für St. Gallen und Lugano

In der Schweiz stehen über 72‘000 Wohnungen leer. Darin kämen die Einwohner von St. Gallen und Lugano zusammen unter. Wer immer noch von Wohnungsnot spricht, verkennt die Realität.

Das Bundesamt für Statistik hat die Wohnungen gezählt, die am 1. Juni 2018 leer standen. Der Leerstand betrug am Stichtag 1.62% des Gesamtwohnungsbestands oder 72‘294 Wohnungen. Wenn in jeder Wohnung zwei Personen wohnen, so finden darin die Einwohner der Städte St. Gallen und Lugano gemeinsam Platz.

Rechnet man, dass jede Wohnung für 1‘000 Franken vermietet werden könnte, so erleiden die Vermieter in einem Jahr Mietzinsausfälle von 864 Millionen Franken. Und es sieht nicht so aus, als ob in den nächsten Jahren weniger Wohnungen gebaut würden. Für das nächste Jahr wird weiterhin mit einer Wohnungsproduktion von ca. 50‘000 gerechnet. Der Überschuss wird also noch grösser werden.

Dabei sind es längst nicht mehr nur die peripheren Gebiete, in denen Wohnungen leer stehen. Der Kanton Aargau hat beispielsweise eine Leerwohnungsziffer von 2.65%, was 8‘734 leeren Wohnungen entspricht. In Aarau selber, 25 Minuten Zugfahrt von Zürich entfernt, werden auf Homegate Wohnungen ohne Mietkaution angepriesen, da sie anscheinend sonst nicht vermietet werden können. Auch mit Gratis-Monaten wird geworben. Dies wirkt sich auch auf die Mieten aus: insgesamt sind die Angebotsmieten gemäss dem Index von Wüest Partner seit 2015 rückläufig.

Die Leerwohnungsziffer allein sagt aber nichts darüber aus, wie viele Personen pro Jahr eine neue Wohnung finden. Innerhalb der Stadt Zürich wurden 2017 über 47‘000 Umzüge registriert. Das bedeutet, dass all diese Personen innerhalb der Stadt eine neue Wohnung gefunden haben. Schweizweit wurden 2017 jedes Quartal über 140‘000 Wohnungen zur Vermietung angeboten. Wer angesichts dieser Zahlen immer noch von Wohnungsnot spricht, ist schlicht realitätsfremd. Forderungen nach staatlicher Wohnbauförderung sind angesichts des grossen Angebots an Wohnungen gefährlich und könnten zu einer noch stärkeren Überproduktion beitragen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 12. September 2018

Mehrheitsfähige Vorlage zur Aufhebung des Eigenmietwertes


Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat an ihrer gestrigen Sitzung einen historischen Meilenstein für die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung gesetzt. Die von ihr vorgelegten Eckpunkte sehen eine gangbare Umsetzung des geforderten Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung vor. Der Haus-eigentümerverband Schweiz begrüsst es ausserordentlich, dass sich die Kommission auf eine politisch tragfähige Lösung geeinigt hat.

Der Präsident des HEV Schweiz, Nationalrat Hans Egloff, zeigt sich sehr erfreut: "Der Eigenmietwert belastet Wohneigentümer seit über 100 Jahren. Nun hat sich der stetige Einsatz des HEV Schweiz ausgezahlt. Die Kommission hat mit den präsentierten Eckpunkten bewiesen, dass der ungerechten Besteuerung endlich ein Ende gesetzt werden soll."

Die Ausarbeitung der Eckpunkte beinhaltet auch eine Reihe von detaillierten Abklärungen der Verwaltung. Die zeitintensive Behandlung hat sich jedoch gelohnt. Die vorgeschlagenen Eckpunkte der politisch gemischten Kommission setzen die Forderungen der Kommissionsinitiative konsequent um und ermöglichen eine mehrheitsfähige Vorlage.

Gemäss den festgelegten Eckpunkten der Kommission sollen Eigentümer zukünftig kein fiktives Einkommen für ihr selbstbewohntes Eigenheim am Hauptwohnsitz mehr versteuern müssen. Der Eigenmietwert würde damit endlich aufgehoben. Gleichzeitig entfallen die Abzugsmöglichkeiten in bisheriger Form, z.B. für den Unterhalt. Dies ist systemkonform. Zur Förderung von energetischen Sanierungen, Denkmalpflege und Umweltschutz sieht die Kommission jedoch vor, dass die Kantone Abzüge einführen können.

Der Systemwechsel wird zudem auf das Wohneigentum am Hauptwohnsitz beschränkt. Der Hypothekarzinsabzug bei selbstgenutztem Wohneigentum soll grundsätzlich entfallen. Der private Schuldzinsabzug in Zusammenhang mit weiterhin steuerbaren Vermögenserträgen soll nach Meinung der Kommission jedoch erhalten bleiben. Hierzu gibt es allerdings zwei Varianten der Kommission. Für den HEV Schweiz ist der private Schuldzinsabzug konsequent, wenn gleichzeitig ein Ertrag versteuert werden muss. Dies betrifft beispielsweise Erträge aus Zweitwohnungen oder Renditeliegen-schaften im Privatvermögen.

Zudem soll dem Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung, wie auch in der Kommissionsinitiative ausdrücklich vorgesehen, Rechnung getragen werden. Die Kommission will mit einem befristeten Ersterwerberabzug gewährleisten, dass der Traum der eigenen vier Wände für Junge keine Illusion bleibt.

Der HEV Schweiz fordert die Verwaltung auf, den Auftrag der WAK-S möglichst rasch umzusetzen. Der HEV Schweiz wird die konkrete Gesetzesvorlage im Zuge des Vernehmlassungsverfahrens noch detailliert prüfen.

Mediencommuniqué HEV Schweiz vom 21. August 2018

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